Аренда квартиры физическим лицом

1. Зачем заключать договор при аренде квартиры между физическими лицами
2. Разница между договором найма и договором аренды квартир: Что выбрать?
3. Юридическая сила договора: что должен содержать, нужно ли заверять
4. Кто имеет право сдавать квартиру
5. Сроки договора срочные/бессрочные
6. Может ли договор быть расторгнут до окончания срока?
7. Как нанимателю квартиры не стать жертвой недобросовестных арендодателей?
8. Для владельцев жилья: Как обезопаситься от мошенников?
9. Какие налоги платит владелец квартиры
10. Ответственность за неуплату налогов

Аренда квартиры физическим лицом в современном городе – это самый популярный способ решения вопроса с жильем. Несмотря на это наниматели и квартиросдатчики Новосибирска часто сталкиваются с проблемами в этом вопросе, так как не знают, или не учитывают целый ряд юридических и психологических нюансов, связанных с отношениями сторон.

Зачем заключать договор при аренде квартиры между физическими лицами

Впервые решив сдать или арендовать жилое помещение, люди мало задумываются о последствиях, стараются упростить и ускорить процедуру или не хотят афишировать свою деятельность. В результате могут упустить такой важный вопрос, как заключение договора сторон, не понимая его важности.

Основные задачи договора между физ. лицами – это:

• урегулирование обязанностей, прав и ответственности каждой из сторон;
• определение сроков проживания и лиц, имеющих право на нахождение в сданной квартире;
• фиксация размера платы за жилье.

В дальнейшем, такое соглашение станет основным аргументом при решении спорных вопросов в суде или до него.

При нарушении договорных условий можно взыскать задолженность за аренду, выселить недобросовестных жильцов, заставить их возместить нанесенный ущерб. Подписанный должным образом документ может являться подтверждением суммы получаемых доходов, например, при получении кредита в банке.

Для квартиросъемщика договор может являться гарантией от досрочного выселения или внезапного повышения квартирной платы.

Разница между договором найма и договором аренды квартир: Что выбрать?

Неопытные владельцы жилья, которые только начинают свой путь в роли квартиросдатчиков нередко пытаются разобраться в нюансах терминологии и понять, в чем состоит разница между договорами аренды и найма, что выгоднее или удобнее для них.

Принципиальное отличие между ними – это стороны участники. Если в качестве арендодателя или квартиросъемщика выступает юридическое лицо, то заключается договор аренды. При участии с обеих сторон физических лиц документ будет называться договор о найме.

В остальном, порядок заключения, основные параметры соглашения, его действенность и юридические полномочия одинаковы.

Юридическая сила договора: что должен содержать, нужно ли заверять

Договор найма или аренды квартиры, если его подписали лица с обеих сторон, в полной мере обладает юридической силой при его правильном заключении.

В тексте документа, типовой образец которого приводится, необходимо указать следующее:

1. Информация о сторонах, участвующих в заключении документа (ФИО, паспортные данные).
2. Сведения об арендуемом объекте, описание квартиры, количество комнат, состояние, ее адрес).
3. Сроки, на которые жилье сдается.
4. Условия аренды (сумма оплаты, сроки, когда необходимо уплачивать, сумма залога, причины и возможность досрочного расторжения). Все суммы указываются в фиксированном виде с указанием валюты. В ряде случаев указывается индексация арендной платы на индекс инфляции.
5. Подписи сторон.
6. Печать на договоре проставляется, если одна из сторон юридическое лицо.
7. Нотариальное или иное заверение договора третьими лицами законодательством не предусматривается и производится, если желает одна сторона или оба участника.
8. Государственная регистрация документа необходима, если он заключается на срок более 12 месяцев. Вопросами регистрации занимаются местные организации Росреестра.

---

---

Кто имеет право сдавать квартиру

Безоговорочное право сдавать квартиру внаем принадлежит ее владельцу, имеющему документы о праве собственности. При коллективной собственности (например, мужа и жены) договор подписывают все собственники при личной встрече с нанимателями.

Если сдачей жилья занимается лицо, являющееся квартиросъемщиком на условиях договора социального найма, то ему необходимо получать на это разрешение от РЭО или другого органа, выполняющего функции собственника жилья. Согласие также должны дать все члены семьи. Дополнительное разрешение потребуется от органов попечительства и опеки, если сдается помещение, в котором зарегистрированы несовершеннолетние лица.

Помещение в коммунальной квартире владелец сдается при наличии согласия от всех жильцов.

В каждом из перечисленных случаев право на сдачу жилого объекта может быть передано постороннему лицу. Подтверждением его полномочий служит нотариально заверенная доверенность, в которой указано это право. Доверенность на осуществление других действий в данном случае не действительна.

Любые другие лица не имеют права на осуществление сделок по сдаче жилых помещений в наем самостоятельно, без доверенности, даже если они являются ближайшими родственниками, супругами или детьми владельца жилого помещения.

Сроки договора срочные/бессрочные

По срокам действия различают долгосрочные, краткосрочные и бессрочные договора.

Краткосрочными считаются сделки, заключенные на срок менее 12 месяцев. Они не требуют государственной регистрации. По истечении оговоренного периода стороны могут заключать новый договор или расторгают его.

Долгосрочные договора заключаются на срок, превышающий 12 месяцев. Чтобы досрочно расторгнуть его в одностороннем порядке, необходимо предупредить владельцев или арендаторов за 3 месяца. При нарушении договора квартиросъемщиками, владелец имеет право оставить у себя внесенную сумму залога.

Бессрочными называются договора, в тексте которых не указан конечный срок действия или период, на который он действует. Бессрочность такого документа имеет некоторые оговорки. Так как, согласно ГК РФ максимальный срок, на который могут заключаться договора аренды, составляет 5 лет, то и бессрочный договор по истечении 5 лет может считаться оконченным любой из сторон договора. В этом случае, сделка продляется, перезаключается на новых условиях или расторгается.

Может ли договор быть расторгнут до окончания срока?



Поскольку жизнь полна неожиданностей и сюрпризов, нередко могут возникать такие условия, когда необходимо освободить сданную внаем квартиру по требованию одной или другой стороны. В таком случае договор аренды квартиры физическим лицом можно расторгнуть до окончания срока его действия.

Юристы рекомендуют включать в текст договорных документов условия досрочного расторжения. Общепринятая норма обязывает предупреждать об этом за три месяца, а в краткосрочных договорах – за месяц или две недели до освобождения жилья.

Досрочно расторгнуть аренду через суд без каких-либо санкций от противной стороны можно при наличии ряда уважительных причин.

Для владельца жилищного фонда:

• длительное отсутствие арендной платы (более 2 пропущенных сроков уплаты)
• ненадлежащее отношение к содержанию жилья или приведение его в непригодное для проживания состояние
• нарушения в соблюдении условий соглашения (проживание посторонних лиц, нарушение правил общежития и так далее).

Для квартиросъемщика:

• наличие недостатков в сдаваемом жилье, о которых владелец не предупредил;
• не предоставление оговоренного имущества (например, мебели);
• непригодность помещения к проживанию;,
• не произведен ремонт, обязанный по договору.

Расторжение договора без предупреждения и уважительных причин со стороны съемщика приводит к тому, что сумма внесенного залога остается у владельца.

Арендатор, несогласный с действиями квартиросдатчика, может обратиться в суд, чтобы решить вопрос в свою пользу.

Как нанимателю квартиры не стать жертвой недобросовестных арендодателей?



Сложности с поисками квартиры, которую можно арендовать, - это уже испытание для нанимателей. Кроме того, нередки различные формы мошенничества, связанные с этим вопросом.

Риски начинаются еще на этапах поиска жилья, когда с потенциальным нанимателем связываются недобросовестные риелторы Новосибирска. Основные способы мошенничества в этом случае:

• предложение купить базы сдаваемого жилищного фонда;
• требование платить за услуги риелтора до заключения соглашения;
• значительное завышение стоимости услуг;
• предоставление недействительных сведений.

Наиболее существенный ущерб могут нанести недобросовестный гражданин, сдающий жилые помещения. Во время найма квартиры можно столкнуться со следующими неприятностями:

• помещение сдается не настоящим владельцем, в результате чего она может быть сдана нескольким жильцам сразу
• производится повторная сдача, когда арендатор оформляет субаренду
• владелец жилого объекта не предупреждает о наличии совладельцев, которые в дальнейшем требуют расторжения договора как незаконного.

Чтобы предупредить подобные варианты, необходимо требовать предоставления документов о праве собственности на сдаваемый объект и указывать их в договоре. Если сдающий владелец не один, то в месте, где будет происходить подписание документов на аренду, должны присутствовать все лица, или предъявляется доверенность на действие от имени отсутствующих членов. Если документ со стороны других владельцев подписан заочно, это, скорее всего, один из вариантов обмана.

Недобросовестные собственники практикуют такой способ мошенничества, как досрочное выселение жильцов из оплаченного помещения, при этом оставляют внесенный залог себе. Если в заключенном документе указаны точные сроки аренды и перечень причин, по которым можно расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, то наниматель некоторым образом защищен от произвола владельцев жилого фонда.

Существуют более опасные варианты, при которых арендаторы имитируют нарушение гражданами условий аренды (например, организуют жалобы соседей на шум или дебоши в сданном помещении или затоплении жилья). В этом случае свои права можно защитить только в суде, представив противодействующие доказательства.

Фактор, свидетельствующий о возможном мошенничестве, - это низкая цена по сравнению с существующим уровнем для объектов подобного типа. В этом случае, скорее всего помещение уже выставлено на продажу и предполагается смена владельца или арендуемый объект принадлежит другому собственнику.

Таким образом, основные способы защиты интересов арендатора – это:

• проверка документов на право собственности;
• требование отразить в договоре все условия аренды (стоимость, сроки, состояние помещения, право и обязанность делать текущий или капитальный ремонт, периодичность посещения жилья арендодателем) и затем точно следовать всем статьям и пунктам.

Многие опытные граждане, прежде чем снимать жилье, предварительно собирают сведения о владельце жилья у соседей, а о риэлтерском агентстве с помощью отзывов предыдущих клиентов (желательно на сторонних ресурсах, а не на страницах сайта компании).

Для владельцев жилья: Как обезопаситься от мошенников?

Владельцы жилья также могут стать жертвами недобросовестных квартиросъемщиков или прямых мошенников. Чаще других встречаются три типовых нарушения, а именно:

• проживание в сданном объекте большего числа лиц, чем указано в договоре;
• нанесение ущерба имуществу арендодателя;
• использование жилого фонда для других целей, например, дальнейшей субаренды, обустройстве в ней офисов, кустарных мастерских, игровых незаконных клубов и так далее.

Чтобы предотвратить подобные нарушения, арендодателю необходимо узнать как можно больше о своих квартиросъемщиках (данные паспорта, место работы, состав семьи), познакомиться со всеми лицами, которые будут снимать квартиру, оценить их манеру поведения.

От мошенников чаще всего страдают владельцы элитного жилого фонда. Поэтому, к договору рекомендуется составлять дополнительные приложения, с описанием состояния помещений, перечнем мебели и бытовой техники или фотографиями первоначального вида жилья. При возврате объекта в ненадлежащем виде ущерб возвращается через суд.

Какие налоги платит владелец квартиры

Сдача жилого фонда внаем относится к налогооблагаемым видам деятельности. Величина и сроки уплаты налогов зависят от статуса арендодателя.

Несмотря на регулярность получения дохода необязательно регистрироваться в качестве предпринимателя (глава 23 Налогового Кодекса).

Будучи физ.лицом, гражданин один раз в год составляет и предоставляет в местное отделение налоговой инспекции Новосибирска декларацию о сумме полученных в истекшем году доходов. Граничная дата ее подачи – 30 апреля. Сумма НДФЛ составляет 13% от доходов, указанных в декларации, платить данный налог необходимо до 15 июля. Для нерезидентов (граждан других стран) – доход облагается по ставке 30%.

Если арендодатель регистрируется предпринимателем, то налоги зависят от выбранной системы налогообложения.

Ответственность за неуплату налогов

Неуплата и несвоевременное перечисление налогов – это действие наказуемое, за которое налоговый орган налагает штрафы в соответствии с НК (Налоговым Кодексом).

Неуплата по независящим от гражданина причинам влечет применение штрафа по ставке 20% от начисленного налога.

При умышленном уклонении от налогообложения штраф составляет 40% на неоплаченную сумму. Налоговая инспекция может привлечь к ответственности сразу за несколько лет.


2016-06-21